Уже набивший всем оскомину мировой финансовый кризис по-прежнему шагает по стране и рисует всё новые и новые перспективы для владельцев, совладельцев и покупателей недвижимости, а также для брокерских компаний, кредитных организаций и их заёмщиков. В связи с «новыми условиями жизни» многих участников рынка ипотечного кредитования, а точнее заёмщиков, стал интересовать вопрос, как продать ипотечную квартиру и можно ли вообще осуществить подобную сделку? Уточним, что под «ипотечной квартирой» в данном случае понимается жильё, приобретённое с привлечением ипотечного кредита, обязательства по которому ещё не выполнены.

Страна в кризисе

Как только в средствах массовой информации замелькали первые сообщения о том, что «американский кризис пришёл в Россию», тут же последовала первая волна сокращений, увольнений и снижений заработных плат, особенно в тех сферах бизнеса, где люди так или иначе связаны с финансами, недвижимостью и строительством. Статистика умалчивает о том, сколько из этих ныне безработных являются заёмщиками по ипотечным кредитам, однако, по словам Дмитрия Шапочкина, заместителя начальника департамента продаж Городского ипотечного банка, их доля ничтожно мала. Но это не повод замалчивать проблему, когда она существует, тем более что, по словам Михаила Бусыгина, генерального директора ООО «Кредитория», основной причиной продажи ипотечных квартир является как раз таки «невозможность обслуживать кредит».

Сегодня вполне закономерны вопросы «Когда начнётся массовая продажа ипотечных квартир?» и «Что будет, если цены на недвижимость подвернутся серьёзной коррекции?»

По мнению Артёма Костюшина, генерального директора ООО «СБС–Ипотека», ответить на эти вопросы может лишь тот, кто точно знает, по какому сценарию будет развиваться кризис в нашей стране. «На данный момент мы руководствуемся лишь слухами, – уточнил эксперт. – Цены на недвижимость не обвалились, а при незначительном их снижении массовой продажи ипотечных квартир не будет. Даже в случае серьёзной коррекции цен, многие клиенты не смогут обслуживать ранее приобретённый ипотечный кредит, но и банки в свою очередь будут не в состоянии вернуть свои деньги от продажи недвижимости с аукциона ввиду её низкой стоимости. Основное отличие нашего рынка в том, что доля ипотечных кредитов по сравнению с западными намного меньше и такого масштаба дефолта заёмщиков ожидать не стоит».

Участь её решена. Продаём

Несмотря на утешительные прогнозы экспертов, знать, какие существуют способы продать ипотечную квартиру, всё-таки не помешает. По мнению Натальи Горбуновой, директора департамента развития бизнеса консалтинговой компании TWEED, существует всего четыре действующих варианта продажи.

Способ первый – самостоятельная продажа. Этот способ подразумевает полную прозрачность сделок и обязательное согласие банка-кредитора. «Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту, нотариально заключается предварительное соглашение с покупателем, – пояснила эксперт. – Далее покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца, после получения банком денежных средств продавец получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним задолженности. В указанный в предварительном договоре срок продавец регистрирует снятие обременения в регистрационной палате, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи». Очень важно понимать, что разница между суммой долга и ценой квартиры закладывается в ячейку с определёнными условиями доступа – при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи (или свидетельства о собственности на нового владельца), выписки и ЕГРП.

Способ второй – с участием банка. Второй вариант также абсолютно прозрачен и подразумевает не только согласие, но и прямое участие банка в сделке. «В процессе продажи банк сопровождает сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой, – пояснила Наталья Горбунова. – Покупатель вносит деньги в счёт погашения кредита в ячейку именно банка-кредитора, а разница между ценой продажи и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи». После всех этих манипуляций, банк передаёт уведомление о погашении кредита в регистрационную палату и передаёт закладную. Регистрация сделки и переход права собственности происходит так же, как и в первом случае.

Способ третий – продать кредит. Этот способ отличается предметом продажи. В данном случае продавец выставляет на рынок сам ипотечный кредит, а не недвижимость как таковую. Опять подразумевается согласие банка на сделку. «В этом случае банк одобряет нового заёмщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него, – уточнила детали Наталья Горбунова. – Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя, который принимает обязательство погасить долг перед банком и право собственности на квартиру». В этом случае обременённая ипотечным кредитом квартира остаётся в залоге у банка. Стоит также отметить, что выкупить кредит может не только частное лицо, но и банк у банка. В народе это называется перекредитованием, а связано с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были много выше. По мнению эксперта, на перекредитование банки идут неохотно, так как не хотят терять клиента.

Способ четвёртый – неофициальный. По неофициальным данным, есть ещё один способ продать ипотечную квартиру – найти покупателя, готового погасить кредит досрочно. Однако и тут есть свои подводные камни: во-первых, такого трудно найти, а во-вторых, в этом случае договор по ипотеке должен разрешать досрочное погашение кредита без штрафных санкций. Преимущество такого способа только одно: банк может даже не узнать о сделке, он просто получит свои деньги.

Вполне закономерно, что не всякий покупатель захочет обременять себя такими тонкостями и деталями, а значит, продавцу придётся как-то его стимулировать. Это может быть более низкая цена или индивидуально привлекательный объект недвижимости – вариантов много. Однако если вам придётся продавать ипотечную квартиру, просчитайте все мелочи заранее, чтобы не остаться в нулях или даже в минусе. Ведь каждому понятно, что выиграть на такой сделке могут только те, кто покупал жильё по невысоким ценам, а кредит брал не очень большой.

Один такой пример из своей практики привёл руководитель отдела жилой и загородной недвижимости агентства Century 21 Street Realty Дмитрий Куличевский: «На днях у нас прошла сделка купли-продажи двухкомнатной квартиры, приобретённой за 42 тысяч долларов в городе Люберцах в апреле 2005 года. В сентябре 2008 квартира была продана за сумму… 160 тысяч долларов США. Из них 24 тысячи были направлены на погашение кредита в банке, 8 тысяч – на оплату услуг риэлторского агентства. Таким образом, на руках у продавца осталось 128 тысяч долларов. Подоходный налог продавец не платит, поскольку квартира была приобретена более 3 лет назад».

---