я взял ипотеку летом. Пока что очень доволен, как самой программой, так и получившейся квартирой в итоге.
1)
Начал с того, что выбрал подходящую ипотечную программу. Потому что квартир много,а хороших ипотечных программ мало. А ту, что я выбрал (ипотека от Нордеа-Банка), вообще нет конкурентов, моя текущая ставка 6.5% годовых.
Все подробные соображения по ипотечным программам написал здесь:
http://mr-sergio.diary.ru/p176892266.htmДа, я сознательно пошел на ипотеку в долларах. Я знаю риски, я знаю, что доллар вырастет, и вероятнее всего до 37-39 в течении ближайших пару лет. Но даже при этих условиях мой платеж по ипотеке (800$ в мес) будет всего лишь 31 т.р в месяц, что гораздо дешевле чем 41-43 т.р в мес, если брать ипотеку в госбанках (Сбер, ВТБ и пр), по ставкам 13-14% годовых. А до тех пор, пока доллар не вырос (сейчас он 31), я плачу вообще 26 т.р в мес.
Про ипотеку в рублях я тоже много узнавал, самый лучший вариант - это вписаться в программу АИЖК (там минимальные ставки), ее предлагают и крупные госбанки, и более мелкие, условия у всех одинаковые, от 11.6% за долгосрочный кредит с минимальный стартовым взносом.
Вот пример ее реализации в одном банке:
http://www.openbank.ru/ru/private/credi ... _plus/#supНо есть ограничения:
1) стартовый взнос желателен от 30%. Если их нет, то нужно делать еще один вид страхования (договор страхования ответственности по риску неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору), но в отличии от 2 других видов страхования при ипотеке (здоровья и титула) - этот необходимо уплатить сразу за весь период (остальные - можно платить частями каждый год).
В итоге сумма этой страховки получается почти 10-15% от стоимости жилья, и проще уже дособирать на стартовые 30%, чем платить эту дурацкую страховку
2) Есть еще одно ограничение. Там разные пределы ипотеки для Москвы и для МО. Для москвы - там верхние лимиты большие, проблемы нет, уложитесь. А для МО - максимальный лимит 3,5 млн. руб. (при маленьком стартовом взносе), а значит максимальная сумма за квартиру будет 5 млн. р (если есть своих 1.5 млн, как раз 30%). А за 5 млн в МО мало что можно купить...
Короче, программа с ограничениями. Идеально подходит для тех, у кого полквартиры уже есть (допустим, продали старую в Рязани и 2 млн.р уже есть), а хотите взять еще 3-3.5 и купить что-то в ближайших окрестностях.
Для тех, у кого стартовых 30% нет, но хочется именно в рублях - тогда в Сбер, ВТБ и прочие..
2) В общем, программу я для себя выбрал. Подал заявку в банк, меня без проблем одобрили (у меня к тому моменту уже была белая зп, я этим вопросом еще раньше озаботился, когда менял работу).
Сюрприз был в том, что банк от твоей зарплаты на выплаты готов брать не 50% от дохода, а только 40%. Соответственно, когда я подавал заявку с зарплатой в 100 000 в мес, мне одобрили кредитный лимит только 100 000 * 0.4 * 100 = 4 млн р макс кредит, итого в зависимости от моего стартового взноса (500-800 т.р) верхний предел по квартире получался 4.5-4.8 т.р, что немного. В ближайшей МО за эти деньги мало что можно купить.
Второй раз я подал заявку с зп 130 т.р, и кредитный лимит увеличили до 4.7 млн, и я рассматривал квартиры стоимостью до 5.5 млн.р. Формула расчета кредитного лимита одинакова у всех банков, так что можете приблизительно оценивать, что для квартир стоимостью 5-5.5 млн р (двушка в Химках, Люберцах, Красногорске) нужен суммарный доход в 120-130 тыс на двоих
3) После того, как в банке согласовал условия, дальше идет поиск квартиры. Как он осуществляется - повод еще для отдельной статьи. Я пользовался открытыми источниками (cian.ru, яндекс-недвижимость, sob.ru и т.п), желающие могут нанять агента (за 100 000 р, это базовая цена)
опять же, где жить, в каком городе, в каком районе - каждый для себя решает сам. Я исходил из транспортной доступности. Посмотрел на схему развития метро, и увидел, что за мкад метро выходит только в 1 месте (Митино), а готовится - еще в 3 (Реутов, м.Новокосино, Люберцы (м.Жулебино) и д.Саларьево (продолжение красной ветки вниз, 2014-2015 г). Собственно, в Митино все очень дорого (это давно москва), в Новокосино тоже все было больше 6-6.5 млн, а в Люберцах в районе будущего метро я нашел отличную двушку. До 5.5 млн. В итоге ее и выбрал.
Следует еще сказать, что у банков есть свои требования к залоговой квартире. У разных банков по-разному, мой например был неготов смотреть в 5-этажных ПАНЕЛЬНЫХ хрущевках (хотя в кирпичных - был вполне готов), и в домах с газовой колонкой (а таких много в окрестных городах!). Это было существенным ограничением, например.
Знаю что ВТБ гораздо проще относится к предмету залога. Но я зараннее выбрал банк, уж очень мне понравилась ипотечная программа.
Еще следует отметить такой момент, что если подобранная вами квартира тоже будет ипотечной - то можете даже не рассчитывать ее купить. Банк под нее не даст кредит. Чисто юридическая тонкость: банк дает кредит только тому, кто может показать бумажку о праве собственности на квартиру. Но такой бумажки у хозяина продаваемой квартиры нет, он отдал ее в залог своему банку. Чужой банк ее тоже не готов ни на секунду выпустить из своих рук, даже если через день (даже если в тот же день!) получит обратно за нее деньги!
Банки НЕ обмениваются информацией, даже не надейтесь. Точнее, такое бывает, но очень редко, Нордеа точно не готовы. Это тоже сильно ограничивает в выборе квартиры.
Кстати, когда будете продавать свою квартиру - тоже на это наткнетесь. Ипотечную квартиру будет проблематично продать.
4) Следующий важный момент - внесение залога. Стандартный залог в 100 000 р. После этого вы уже не можете отказаться от кваритиры (ну, или вы готовы потерять залог), а вот хозяин квартиры - вполне может. Так было в договоре, который мне предложили подписать (агентство, которое ПРОДАВАЛО квартиру). Я попробовал поартачиться, что на таких условиях не готов, в итоге был довольно жестко послан, не нравится - не ешь.
Но зато я выторговал себе другие условия, что за этот залог это самое агентство будет ЗА МЕНЯ собирать все бумажки, что требует банк. А их порядка 10, и не все из них очевидны. В принципе, каждую из них (даже выписки из БТИ и тп) можно собрать и самому, но на это требуется время. Если бы мне пришлось за это дело платить своему агенту 100 000 - меня бы жаба задавила. Но я выторговал эту услугу бесплатно, и это очень пригодилось, потому что гемора там действительно много было..
И да, еще одно замечание. При внесении залога мне предложили закрепить жестко срок, в течении которого я обязуюсь купить квартиру. Мы договорились о 5 неделях. Как оказалось - этого РЕАЛЬНО МАЛО, мы с трудом уложились в последний день. Просите хотя бы 6-7 недель, поверьте, оформление бумажек даже с подобранной уже квартирой занимает много времени.
5) Собственно, на этом все. Бумажки были собраны, все возникающие трудности (в том числе со страхованием жизни, из-за одного хронического заболевания в детстве 5 из 7 страховых компаний (с которыми сотрудничает банк) в принципе отказались меня страховать, но нашлась одна, которая согласилась за повышенную комиссию это сделать; так что всем совет - держите свои болячки при себе, вы здоровы как быки, никто проверять не будет, а вот если сами заикнетесь - можете вообще остаться без страховки, наши страховики рисковать не любят, страхуют только идеально здоровых
), после этого была сделка (6 часов в помещении банка), и еще 2-3 недели на освобождение квартиры бывшими жильцами (когда ты за квартиру уже платишь, но жить в ней еще не можешь)
Ну а потом - приятные хлопоты. Ремонт (косметический или более глобальный, смотря какая квартира достанется), обставление мебелью и т.п.. Тоже хлопоты, но уже приятные
Хотя тоже не без приключений..
Вход
Регистрация
FAQ
Поиск
