15.01.09 : Два метра столичного жилья уже предлагают по цене одного

"Раз уж квартиры построены, их необходимо осваивать, их надо покупать, - громко призвал после новогодних праздников людей с деньгами глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. - И инвесторы, и застройщики, и покупатели - все должны сделать атмосферу такой, при которой все, что строилось, должно продаваться". Напомним, именно такой атмосфера в Москве была все последние десять лет, когда голые бетонные боксы в новостройках раскупались еще на стадии котлована и цены на них росли по 50-70% в год.

Но сегодня рынок столичного жилья - в глубокой, говоря языком экспертов, стагнации. По некоторым оценкам, более одного млн из двух с половиной млн построенных в минувшем году коммерческих "квадратов" ждут не дождутся своих покупателей. И напуганные продавцы готовы к торгу. Может, действительно пора покупать? "Известия" отправили своего корреспондента, озабоченного решением жилищного вопроса, прицениться.

Караул! Рубль падает, зарплата тоже. Кредитов не дают. Если не вложить накопленные в кубышке деньги - обесценятся совсем. Поэтому второй месяц подряд ношусь по Москве и ближайшему Подмосковью в попытках купить однушку за $100 000. В докризисные времена с такими деньгами даже комнату в столице было смешно искать, но сегодня, может, я уже король?

В декабре мои попытки почти увенчались удачей ("Известия" от 05.12.08 "Три продавца на одного клиента"). На вторичном рынке нашлись две однушки в ВАО за 3 200 000 рублей - до нового года в пересчете на доллары 114 500. Если они до сих пор не проданы, то из-за падения рубля стоят теперь как раз $103 000!

Но теперь и мне этого уже мало. Хочу новостройку, со скидкой и в рассрочку. Плюс заселиться поскорее. В общем, обычные потребительские желания.

Для начала решил прогуляться к одной из крупнейших в столице стройплощадок - микрорайону "Митинский парк".

Еще полгода назад возле него толпился с десяток микроавтобусов с надписями "Продажа квартир", в которых можно было обнаружить приветливых до навязчивости агентов, готовых все рассказать, показать, оформить... Правда, уже тогда купить квартиру по ипотеке было невозможно. Объяснение звучало достаточно самонадеянно: "Зачем ипотека, когда квартиры и так расходятся как горячие пирожки?"

Сегодня офисов на колесах осталось всего четыре, и признаков жизни в них обнаружить не удалось - так же, как и потока желающих посмотреть-прикупить квартиру. Впрочем, телефоны агентств отвечают исправно: цена около 90 тысяч рублей за метр (трехкомнатная квартира 119 метров - 11 миллионов рублей, 105 метров - 10 миллионов 400 тысяч). Но при этом можно торговаться: это называется "скидки зависят от конкретного объекта и обсуждаются при личной встрече". В агентстве "Квартира.ру" сразу пообещали: при оплате всей суммы сразу дают скидки от 3 до 10 тысяч рублей с метра (от 3,5 до 11%). В офисе еще одного продавца - "Объединенной строительной компании" - выяснилось, что однокомнатные квартиры продаются на 5 тысяч дешевле, чем до нового года (90 тысяч за метр вместо 95 тысяч), а скидки на их же объекты в Кожухове составляют до 10 тысяч рублей за метр.

Нет, мне это все еще не по карману. Звоню в агентство недвижимости НДВ, которое предлагает "объекты от $2500 за метр". А ведь еще год назад ниже $5500 было не найти.

- Все операторы заняты! - отвечает автомат.

Интересно, волнуюсь, заняты, потому что покупателей много? Или операторов стало меньше, сократили из-за кризиса? Пока ждал ответа, изучил на сайте агентства статью от 13 января с заголовком "Квадратный метр в Москве не может стоить дешевле 70 000 рублей". В ней - обоснование себестоимости московского "квадрата":

- проектирование и согласование - 3% от всех затрат, 2100 руб.;

- инженерная подготовка строительства, в т.ч. плата за подключение электричества - 10% (от 3500 руб.);

- управленческие расходы по проекту - 2% (1400 руб.);

- строительно-монтажные работы и материалы - 50% ( 35 000 руб.).

Дальше неизвестный автор исследования пишет: "Кроме того, на себестоимость "ложатся" и другие, весьма значительные расходы, такие как:

- стоимость земельного участка и доля города: 30% ( 21 000 руб.), а иногда и 50%;

- реклама, зарплата сотрудников, аренда офиса и др.: 5% ( 3500 руб.)".

Все цифры указаны с оговоркой "примерно".

Как же, думаю, с такой логикой они квартиры продают от $2500 за метр? По себестоимости, что ли? Или не в Москве? Потому прошу наконец отозвавшегося агента найти мне для начала что-нибудь в области.

- Есть 17-этажная новостройка в Химках от 50 000 рублей за квадрат, - предлагает Мария. - Однушка 44 кв. м - 2 538 080 рублей. В долларах $81 350 по курсу на сегодня.

- Есть рассрочка?

- Да. 30% или больше платите сразу. Остальную часть равномерно выплачиваете 8 месяцев, до сдачи дома госкомиссии в третьем квартале этого года. За это ежемесячно платите 3% от оставшейся к выплате суммы.

- А где это вообще?

- В часе езды на электричке от Ленинградского вокзала, затем на маршрутке. Или на машине и автобусах по Ленинградскому шоссе.

Знаю я это шоссе - обеспечено пробками на несколько лет вперед, даже после обещанного расширения в 2011 году. Так далеко меня еще ни один кризис не загонял.

- Есть варианты и поближе, - защебетала Мария. - Причем с отделкой! $113 000. 40 "квадратов", уютный район Марфино возле Ботанического сада. Сдача дома в первом квартале 2010 года, сейчас наше агентство ведет переговоры с застройщиком о рассрочке. Если он согласится, ее дадут на три месяца. Есть и последние три однушки в соседнем корпусе с заселением в апреле - $143 000, с лоджией на $2000 дороже. С отделкой, напоминаю, с отделкой!

В общем, вариант. Но в голову лезут прогнозы экспертов, что цены на жилье в столице упадут еще процентов на 50%. Ведь тогда я не однушку, а двушку или даже трешку смогу купить?! Детей родим стране - в однушке-то большая семья не поместится...


Война нервов и кошельков
Потенциальные покупатели жилья выжидают, когда продавцы запаникуют

Рынок московской недвижимости впал в анабиоз - сделок на нем почти нет. И чем глубже это состояние, тем больше вокруг него шума и треска сломанных копий. Гремят прогнозы один другого страшнее, продавцы оглашают скидки, акции, спецпредложения. Но потенциальные покупатели не спешат с реанимационными мероприятиями, лишь с любопытством вглядываются в "больного" - дошел ли он до дна, когда дешевле уже не будет, или стоит еще подождать. "Известия" собрали консилиум.

Аккурат под праздники Центр макроэкономических исследований Сбербанка опубликовал прогноз на 2009 год. Сопоставив множество факторов - замедление темпа роста ВВП, снижение реальных доходов населения, инфляция, девальвация рубля к доллару и т.д., - аналитики из банка получили мрачные цифры: к концу 2009 года новостройки подешевеют в долларах почти на 60%, остальные квартиры - на 50% с небольшим. Их тотчас обвинили в лоббировании родного продукта - мол, банковские вклады надежнее инвестиций в недвижимость.

Но профессор РЭА им. Плеханова, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник также дал близкий прогноз - падение на 40-45% в долларах. Причем к середине года. Он привязывает динамику цен на столичную недвижимость к ценам на нефть и динамике реальных доходов населения.

Вернувшиеся после каникул на работу члены московского правительства (напомним, стройбизнес для Москвы - что мандарины для Марокко) пришли в ужас.

- Никаких 50% падения и без того выжатых до себестоимости цен на жилье ждать не приходится, - провозгласил на заседании во вторник мэр Юрий Лужков.

Лужков, безусловно, лучше других знает, есть ли чего еще выжать из строителей. Именно московские власти внедрили в умы наблюдателей убеждение в том, что тех можно "опустить" вдвое. Всю осень продолжались препирательства мэрии и застройщиков вокруг цены, по которой город будет покупать у них недвижимость. Наконец, в конце декабря на аукционе Москва приобрела несколько объектов на территории столицы по цене примерно 2200 долларов за метр. (См. "Известия" от 22 декабря.) То есть больше чем в два раза ниже среднерыночной цены новостроек на тот период.

И сегодня на рынке появились предложения - совершенно реальные, иди и покупай - по 2500 долларов за метр в строящемся панельном доме в черте МКАД, по 3500-3800 в "монолите". Правда, они имеют ряд оговорок. Например, всю сумму надо внести единовременно и за короткий срок, подождать окончания строительства года полтора и т.п.

Словом, выбор вариантов у покупателей огромный. И слабые импульсы от них уже идут.

- Точно скажу - звонить стали больше, - утверждает риэлтор Наталья Павлова, - обычно до середины января даже в лучшие времена "не чесались". Прицениваются, но смотреть не едут. Но когда-то же надо решать квартирный вопрос, раз с сентября почти ничего не покупали. Я, кстати, не пойму, как вообще можно рассчитывать прогнозы с цифрами, когда сделок нет? Какая разница, что за цены мы объявляем, если не берут!

Тем не менее как-то рассчитывают. Результаты у прогнозистов получаются разные - от маленького "плюса" к концу года до упомянутых 60% "минуса". Руководитель проекта "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко в этой шкале ближе к оптимистам.

- Свой прогноз - падение цен на новостройки до 20% к середине года - я дал только что, в январе, - заметил он. - Он учитывает уже состоявшееся падение на 25-30%, которое наблюдалось в течение последних трех месяцев. Хотя оно и носило скрытый характер. Поэтому относительно начала спада - осени прошлого года - снижение цен может достигнуть 50%. Но дальше вряд ли.

Не стоит забывать, что рынок недвижимости неоднороден. Раньше других достигнет дна и пойдет наверх самое ликвидное жилье - типовые квартиры. Земельные участки, элитное жилье пройдет тот же путь в замедленном темпе. Есть даже мнение, что рынок земли "просядет" на несколько лет.

http://www.irn.ru/articles/17560.html