Прогноз по рынку недвижимости на 2009 год: "дно" наступит летом

Пик падения на рынке недвижимости придется на лето-осень 2009 года, считают эксперты. Оживления рынка раньше 2010 года ждать не приходится. По разным оценкам, кризис может продлиться от 2 до 4 лет. Мировой опыт показывает, что минимальный срок для восстановления - 26 месяцев. Правительство, обещая девелоперам скупить жилье для социальных нужд, лишь отсрочивает пик падения, считают эксперты. Государство этим только вредит рынку: чем быстрее упадем - тем быстрее начнем восстанавливаться.

Центр экономических исследований Института глобализации и социальных движений в опубликованной на своем сайте статье назвал текущую ситуацию "паузой перед большим падением". По мнению экспертов, в феврале 2009 года наступит переломный момент, после которого ухудшение экономической ситуации пойдет быстрее, а спрос на жилищном рынке резко снизится.

Алексей Чаленко, генеральный директор УК "Альянс-Континенталь", бывший советник Елены Батуриной, считает, что кризис может продлиться от 2 до 4 лет в зависимости от того, что будет предпринимать дальше государство: "Что цены не упадут - это неправда. Сейчас произошло разделение на рынок розницы и оптовых продаж. В Подмосковье оптовые скидки достигли 60-65%, в Москве в зависимости от ситуации – 20-25%. Рынок уже достиг дна или достигнет в ближайшее время". Такую позицию Дмитрий Таганов, директор аналитического центра Корпорации ИНКОМ, называет оптимистичной: пока цены на нефть не вернутся хотя бы к $60 за баррель - не может быть и речи ни о каком окончании кризиса.

Кое-где дно уже достигнуто

На рынок загородной недвижимости кризис уже оказал свое влияние, говорят в ИНКОМе, состоялся уход с рынка мелких, случайных девелоперов, которые строили поселки низкого качества. Сейчас спросом пользуются только наиболее ликвидные проекты, по остальным продажи стоят. Цены в элитном сегменте не снижаются (это особенно заметно на рынке вторичной городской недвижимости), но на рынке аренды квартир ставки на дорогое жилье пошли вниз.

Холодное лето 2009
Все опрошенные RB.ru эксперты считают, что пресловутое "дно" наступит в середине года. Ещё месяц назад эксперты называли весну как показатель. Алексей Чаленко говорит о том, что "пузырь сдуется, цены вернутся к тому же, откуда они упали, но нескоро. Как быстро мы доедем вниз, зависит от государства. С точки зрения макроуправления ситуацией, государство вредит".

По словам Павла Бондарчука, директора фонда прямых инвестиций Marshall Real Estate Fund, они намерены войти на рынок для скупки обремененных девелоперских активов через 2-3 квартала. О лете говорит и Дмитрий Таганов, "Падение цен по отношению к уровню августа 2008 составит 15% по вторичному рынку и 10% по новостройкам. Осенью 2009 года ожидаются первые признаки оживления – "как только мы уйдем от тренда вниз к колебаниям". Такого же мнения придерживается и самый авторитетный источник на рынке недвижимости аналитический центр IRN.ru: "Конец снижения наступит в конце июля – начале августа 2009 года, а общее падение цен на московскую недвижимость может составить порядка 40%".

К марту – 25%, к лету - 40%
По оценкам управляющего партнера Mayfair Properties Марины Маркаровой, к марту снижение составит 25% в целом по рынку. В рознице цены пока не опускаются, через 3-5 месяцев снижение составит 40%, считает Алексей Чаленко. В ИНКОМе советуют покупать сейчас, т.к. сейчас можно получить максимальный дисконт (в зависимости от рынка и объекта до 20-30%) - это как раз то предполагаемое дно, на котором цены окажутся следующим летом, но при этом к лету деньги успеют обесцениться из-за инфляции.

Обанкротить можно, забрать ничего нельзя
Стадию кризиса "снижение/падение" серьезно затягивают попытки государства решить микропроблемы крупнейших компаний, говорит Чаленко. "Поддерживаются неэффективные собственники, которые не могут развиваться без господдержки. Поддержка не доходит до малого и среднего бизнеса – некой основы экономики. Долговой пузырь не сдувается – решений по уменьшению долговой нагрузки не принимается". Чаленко проанализировал все кризисы, случавшиеся за последние 20 лет во всем мире, и насчитал таковых 11. Практика показывает, что минимальный срок для восстановления – 26 месяцев. После кризиса 1998 г., когда произошло падение цены в Москве с $1900 до $1100 за кв. м., цены восстанавливались 52 месяца. После ипотечного кризиса 1988 г. в Лондоне цены вернулись на прежний уровень лишь в 2000 г. После кризиса в Японии в 1984 г. цены не возвращались никогда. Кроме того, Чаленко не верит, что крупные девелоперы обанкротятся: "В России очень сложный рынок. Кто и зачем будет банкротить? Обанкротить можно - забрать ничего нельзя. Могут поменяться собственники, но массово «ложащихся» компаний не будет".

Впрочем, в кризисе есть и положительные моменты – так, Чаленко говорит и его "очистительной силе": в результате профессионализм девелоперских компаний повысится, в банках сократятся сроки рассмотрения заявок, продолжится разделение строительного бизнеса, начавшееся 2 года назад, на девелопмент и инвестиционную составляющую.

Съест ли Полонский свой галстук?
Напомним, что в октябре глава Mirax Group пообещал съесть свой галстук, если цены не вырастут на 25% через 1,5 года. То есть весной 2010 рынок должен возродиться. Вначале его слова показались дикостью, однако эксперты, осторожничая в прогнозах, называют похожие сроки. Правда, прогноза по цифрам не делается вообще. По оценке Константина Лимитовского, начальника отдела структурного и проектного финансирования "Газпромбанка", в апреле - конце I квартала будет гораздо тяжелее: "К середине года мы не выйдем из кризиса. Весь следующий год будет тяжеловато. К 1-2 кварталу 2010 начнет все расти". В ИНКОМе ожидают начало плавного подъема с весны 2010 года: "Не настолько бурного, как в 2006 или 2008 годах, конечно". При этом в Mirax к 2010 году ожидают $650 млн. по уже заключенным контрактам, - заявил заместитель председателя совета директоров Андрей Клецко в среду 3 декабря на конференции «Финансирование девелопмента в условиях кризиса».

В ИГСО не исключают возможности сокращения цен на жилье к концу 2009 году в несколько раз: «Но даже такое снижение цен может остаться холостым, поскольку спрос рискует уменьшиться еще больше».