С сожалением приходится констатировать, что, по сравнению с осенью прошлого года цены на квартиры в Щелковском районе выросли примерно на 10 - 15%. На вопросы о причинах такого роста риэлторы ничего толком не отвечают, ну, их доход только увеличивается.
Парадокс, но ряд банков также подняли процентную ставку по ипотечным кредитам примерно на 0,75%.
Хотелось бы выслушать аналитиков, если таковые присутствуют на форуме.

_________________
Минздрав предупреждает: Москва не резиновая!

Читал аналитику по недвижимости начиная с 2003 года. После двойного роста цен в 2003г почти никто не прогнозировал вертикального роста с середины 2005г. Говорили о небольшом росте из-за подорожания стройматериалов (цемента). А уж в 2007 тем более. Муссировали тему, что пузырь лопнет, инвестиционные квартиры начнут сливать и т.п. А когда цены уже активно пошли вверх, начали об этом трубить. Как пальцем в небо в общем. Есть только одно простое правило - инерционность рынка большая, а значит если пошел пусть небольшой, но длительный рост, значит тенденция ближайшего будущего идти вверх.

Королевец,

Анализировал, думал, картина вырисовывается такая:
1. Те, кто имеет (имел) квартиру в Москве, имеют деньги и хотят их куда-то инвестировать. Да, можно положить на депозит(ы) в банках, но не все верят банкам, следовательно, многие инвестируют в недвижимость. Итак, москвичи выкупают квартиры на стадии котлована или около того, за время строительства цена квартиры увеличивается аккурат в 2 раза.
2. Далее. Этап №2. Квартира без отделки есть. Часть москвичей делает в ней ремонт (700 000 - 1 000 000 руб) и начинает их сдавать. Пусть доходность ниже, чем в банках, но, повторяю, недвижимость - это всерьез и надолго. Да и выросшим детишкам что-то останется. Таких, мне думается, большинство.;
3. "Бедные" москвичи не хотят делать ремонт, а просто тупо ждут, когда квартиры вырастут в цене. И через 1-2 года начинают их продавать где-то на 1 000 000 - 1 500 000 руб. дороже. Естественно, стремясь получить максимальную цену. Т.е. они "задирают" цену;
4. Кто-то продает квартиру с ремонтом. Но чаще всего те, кто куда-то уезжает и продает, как правило, через агентство. Ну, тут уж риэлтор тоже стремится максимально задрать цену, т.к. зарабатывает, чаще всего, на дельте между ценой продажи и договорной ценой с хозяином;
5. Что имеем. Квартиры строятся, но тут же выкупаются теми же москвичами. Которые затем сдают их в аренду глупеньким приезжим, которые рады просто жить и хоть что-то зарабатывать. Т.е. и запасная недвижимость есть, и денежки капают. В свободной продаже на вторичном рынке квартир становится МЕНЬШЕ. Естественно, что на них постоянно повышается цена.

_________________
Минздрав предупреждает: Москва не резиновая!

ИМХО - выход здесь видится только 1 - предложение Кудрина ввести налог с рыночной цены недвижимости. Скажем, 1,5 - 2% в год. Квартира стоит 5 000 000 руб. - плати 75 000 - 100 000 руб.
Но! При этом зверские санкции за сокрытие дохода от сдачи жилья в аренду. (90% сегодняшних наймодателей).

_________________
Минздрав предупреждает: Москва не резиновая!

Все правильно. Только назови пару причин, по которым действующий президент пойдет против "зажиточных" москвичей, чиновников, девелоперов в пользу приезжих, да еще в таком перенаселенном городе. А для провинции это вообще не актуально, только повышение налоговой нагрузки на и без того загнанное население.

Ты прав.
На протяжении по крайней мере последних 10 лет власть всячески поднимает уровень жизни в Москве (и Питере), ублажая местных жителей, естессно, за счет всех других.
1991 и особенно 1993г. ясно показали, что все "разборки, кто главный" решаются в Москве. А значит, недовольные москвичи - это риск для власти. Вот и делается все, чтобы их ублажить.
На сегодняшний день есть протестный потенциал, в частности, у москвичей. Его пытаются потихоньку "слить" с помощью гуляний, еданий, братаний и проч. Причем у обывателя должно постоянно создаваться впечатление, что да, протест есть, ему разрешено протестовать, демонстрировать и проч. А результаты где? Их нет. Тандем как был, так и есть. Большинство ЕДРа в Думе как было, так и есть. Министров тусуют, как карты в крапленой колоде, но все при деле, все типа "работают". Все организовано "сверху", вычищено и затерто до блеска.
Кстати, оригинально сейчас выглядят и "социальные лифты" http://ura.ru/content/svrd/16-12-2011/n ... 38193.html.
Никогда еще лизоблюдство не стоило так дешево и не ценилось так дорого...

_________________
Минздрав предупреждает: Москва не резиновая!

И есть еще один момент. Власти выгодно сделать жилье доступным, но не дешевым. У потребителя должна быть мечта, чтобы отдать 20-30 лет своей активной жизни на рост экономики страны. Квартира очень удачный стимул. С одной стороны, не такой критичный для жизни как еда, лекарства, ведь жилье можно арендовать, можно жить в тесноте с родителями. С другой, желание ее приобрести будет всегда. Если обеспечить всех недорогим жильем, то куда пойдут деньги? В основном на импорт - машины, бытовая техника, одежда, туризм. Рост импорта при невозможности роста экспорта (нефть выкачивается на пределе) приведет к росту курса валюты и удорожанию всего импорта, включая продукты питания и лекарства. Куда лучше аккумулировать эти финансы в прибылях наших девелоперов и ипотечных банках. Но совсем другое дело, если даже ипотеку человек не может взять. Это уже не в интересах власти. Бедалага должен быть сыт, жить в теплой клетке, вставать под будильник и с энтузиазмом бежать на работу, оплачивая свою мечту. Тут удачное решение с материнским капиталом возникло. И демографию улучшили (будущие рабы растут), и первоначальный взнос для ипотеки дали, чем не стимул втянуться молодой семье в 20 летние оковы. Эту идиллию сильно нарушают подвижки с ВТО. Пока не могу понять как власти на это решились, и кому это надо.

Нда, интересные мысли, хотя и тяжеловесные, + ко всему (ИМХО)- нацеленность задвинуть подальше людей, умеющих мыслить и делать анализ происходящего. А еще если это делается вслух...

ребята, че за фигню вы несете? О каком "глобальном заговоре" вы говорите? Что за "корыстные москвичи", "глупые приезжие" и тп? У нас демография в стране отрицательная, на 2 родителей приходится 1.5 ребенка, в т.ч и в москве. Поэтому если бы в москве не было приезжих, если бы им не хотелось осесть в москве и купить квартиру, то никакого ажиотажного спроса не было бы, внуки получали бы квартиры от бабушек и дедушек и спокойненько бы жили себе в пределах 3 кольца.

Весь спрос на московскую недвижимость обеспечивают приезжие. Которые, конечно же, едут за московскими зарплатами. И это понятно, и это оправдано, и это логично. Сам такой же. Другое дело, что большинство из них тоже не с нуля покупают квартиры, они продают какую-нибудь бабушкину квартиру в рязани, получают 2 ляма стартового взноса, и добирают 2-3 ляма в ипотеку, покупая себе 1-2 в подмосковье. И выплаты по такому кредиту составляют 20-30 тыс. р, что не очень-то и напряжно и вполне сравнимо с ценой аренды.

Президент - тут не при чем. Глобального заговора никакого нет. Протесты - не об этом. Есть просто экономическая ситуация, что зарплаты в моске выше питерский в 1.5 раза, выше самарских-казанских в 4 раза, и выше райцентров в 10 раз. И пока существует этот дисбаланс - все будут хотеть в москву и московская недвижимость будет расти в цене. Возможно - по инфляции. Возможно - иногда притормозится, а потом ускорится (как в последние полгода). Но в любом случае - будет постепенно расти в цене.

п.с: отвечая на исходный вопрос, почему так произошло (что за последние полгода и цены на квартиры поднялись, и ставки банков не опустились), надо принять во внимание, что предыдущий год-полтора цены практически стояли на месте. В 2008 они слегка опустились (на 10% в рублях), за 2009 тут же отыгрались, и 2010-2011 практически не росли, при том что экономическая ситуация улучшалась, зп росли, ставки кредитов снижались. Пик "благополучия" наступил в марте 2011, когда наши госбанки дружно снизили стартовый взнос по ипотеке до 10-15%, и снизили ставки чуть ли не до 12% в рублях. Дальше летом ситуация начала ухудшаться, "греческие проблемы", выборы президента, неопределенность, и многие перенесли покупку недвижимости на весну. Накопился отложенный спрос. И вот, как только выборы президента прошли, все тут же этот накопленный спрос и реализовали. Цены разово выросли. Теперь до осени они будут прибилизительно такими же. А дальше посмотрим. Если греческий кризис опять замнут, то может осенью и еще подрастут. А если он разыграется - то стагнация на некоторое время.

В любом случае, последовательность следующая. Сначала все становится хорошо, цены на нефть растут, доллар падает, но в это еще никто не верит. Через полгода все наконец начинают верить, что все действительно неплохо, банки постепенно снижают требования по ипотекам, работодатели начинают повышать зп, народ постепенно начинает покупать квартиры, цены постепенно растут. Еще через полгода выясняется, что в очередной раз намечается какая-то "греция", доллар растет, нефть падает, но поскольку наши банки инерционны, то ставки по ипотеке еще те же самые, и народ еще активно покупает квартиры (эта стадия у нас сейчас, хотя некоторые банки уже подняли ставки). А потом все наконец-таки осознают, какой пи..ц вокруг творится, снова все боятся, банки перестают выдавать ипотеку, работодатели напрягают с зп, всем не до покупок недвижки, рынок спит..

И такие миникризисы будут возникать все чаще и чаще. Такое уж время наступает, что ближайшие лет 10 мы будет жить в таком режиме, то вскрывается очередная проблема в экономике, то вроде как отпускает на год-два.. Но надо понимать, что причины роста цен на нежвижимость в москве - то что она все еще привлекательна для приезжих. Для тех, кто уже приехал, и тех, кто только еще собирается. И поэтому при очередном "кризисе" цена московской недвижимости просто стоит на месте, а в какой-нибудь казани или самаре - вполне может пойти вниз. А в условном пгт Озерном она просто дешевеет сама по себе, ибо работы нет, и делать там нечего, и все бегут оттуда.
Вот у меня брат двоюродный так квартиру 3к у себя в пгт так недавно получил. 1000$ заплатил целых! И то за оформление, кажется. Вот только макс зп в городе - 150$, вода (холодная) бывает 2 часа в сутки (остальное - ведрами на 4й этаж носят из колонки), о горячей говорить не приходится. Да и дому уже 70 лет, состояние полуаварийное. НО зато - получил практически бесплатно. Правда, продать ее потом куда-то нереально..

Есть доля истины, хотя об инвестициях москвичей в недвижимость (в том числе и подмосковную) не согласен.
У вас получается, что если кому-то досталась квартира от родителей/бабушек/дедушек, то он не будет больше вкладываться в недвижимость? С какого это перепугу? Если всегда и везде он сможет сдать любую квартиру в Москве/области тем же приезжим, которых, как вы верно подметили тучи прут в Москву из-за большой разницы в зарплатах.
Денег бывает много? Да что вы? Я сейчас один умный вещ скажу - ИХ НИКОГДА НЕ БЫВАЕТ СЛИШКОМ МНОГО!
В первую очередь и в том числе - для москвичей.
Скажем, в Москве у него 1 квартира, подкопил - приобрел еще 1 в Люберцах потом подкопил - еще 1 в Мытищах и т.д. Надежные и долгосрочные инвестиции + денежки капают постоянно.
А незатухающий спрос на недвижимость и особенно аренду обеспечивают приезжие - это так.

_________________
Минздрав предупреждает: Москва не резиновая!

Ну вот я такой человек, что не верю. Экономические причины понятны, но есть еще политическая воля решить насущную проблему или стоять в сторонке в лучшем случае. Программа содействия жилищному строительству "Жилище" стартовала еще 1993г. С тех пор административные барьеры выделения земли, разрешения на строительство, подключения к коммуникациям меньше и "дешевле" не стали. Хрущеву как то удалось расселить коммуналки по панелям, а у нас уже 20 лет экономическая проблема построить достаточное количество жилья.

У меня получается, что если тебе досталась квартира в городке, который никому не нужен и из которого все бегут, то никто в такую недвижимость вкладываться не будет. И все эти аргументы "Надежные и долгосрочные инвестиции", "недвижимость - это всерьез и надолго" сразу перестают работать. "Всерьез и надолго" это только в Москве, и то только до тех пор, пока в Москву есть такой поток приезжих. Если вдруг у нас введется плановая экономика, и зарплаты по всей стране станут одинаковыми, то и рост цен прекратится.

Ну и да, не надо тут разделять "алчных москвичей" и "глупых приезжих". Вкладывать деньги в недвижимость на растущем рынке будет любой, у кого есть деньги. И москвич, и не москвич. И тот у кого есть наследство, и у кого нет (хотя последним сложнее). Единственное условие- были бы деньги. А место рождения значения не имеет

Ну не обязательно плановая, нужно просто избавляться от гиперцентрализации - для начала, к примеру, столицу из Москвы перевести, и уменьшать полномочия чиновников.

Кстати, плановая экономика не панацея, при ней все равно все стремились в Москву, поскольку денег-то получали может и одинаково, а вот купить за них в Москве и в провинции можно было совершенно разные вещи.
Конечно такой перенаселенности в столице не было, но только из-за того, что возможности для переезда жестко ограничивались.

ну, да, дело не совсем в плановой экономике, дело именно в гиперцентрализации и неравномерности спроса. И именно с этим надо бороться, а не понижать ставки по ипотеке, выдавать материнский капитал, вводить разные налоги и т.п. Чем более доступным будет жизнь в москве, тем больше народа сюда ломанутся и спрос никуда не денется. Надо регионы развивать, а не москву выравнивать.

1. А мы и говорим на этом форуме про Москву/МО. И я эту тему поднял именно про цены на жилье в МО;
2. "Такой приток приезжих" в Москву наблюдается уже лет 15 - 17 и снижаться не собирается. И Королевец вот и задает вопрос, нет ли в этом целенаправленной политической воли власти. А то получается у некоторых, что это явление наблюдается, потому что просто "карты так легли" или "фишки так выпали". Вот случайно и все тут.
3. Я не стремился акцентрировать внимание именно на "алчных москвичах". Я вот уже во многих темах намекаю на то, что "стартовые условия очень разные". Некоторые считают это "справедливым". Я так не считаю, вот и все.

_________________
Минздрав предупреждает: Москва не резиновая!